新建商品房预售资金监管办法

 

青岛市黄岛区

新建商品房预售资金监管办法

 

 

第一条 为促进房地产市场健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，规范新建商品房预售资金的监督管理，根据《青岛市新建商品房预售资金监管办法》等有关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）预售在建商品房（包括经济适用住房和限价商品住房，下同），按照商品房预售合同约定收取的全部房价款，包括定金、首付款、按揭贷款、房价款（含一次性付款和分期付款）。

第三条 本区新建商品房预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理适用本办法。

第四条青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局具体负责新建商品房预售资金的监督管理工作（以下简称监管机构）。

第五条 新建商品房预售资金监管期限，自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产初始登记后止。

第六条 新建商品房预售资金实行全程全额监管。对用于支付建筑安装、区内配套费用的预售资金实行重点监管。

重点监管资金标准由主管部门根据建设部门公布的建设项

目建筑安装、区内配套等费用标准，结合结构、用途、层数等因素确定，并根据市场情况定期调整公布。

第七条申请办理商品房预售资金监管业务的商业银行应当与监管机构签订商品房预售资金监管合作协议，实现监管信息系统与银行有关信息系统的联网，并实现信息即时传递与交换。

第八条 开发企业申请商品房预售许可证前，应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行（以下简称监管银行）开立新建商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管专用账户），并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。

监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个

账户的原则开立，经监管机构审批同意可另行开立的除外。

第九条 监管专用账户设立后，不得擅自变更。开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的，开发企业应当与原监管银行协商一致后到监管机构申请，经监管机构审核通过后，重新签订监管协议，并将原监管专用账户的结余资金转入新的监管专用账户。

第十条 签订监管协议，开发企业应当会同监管银行向监管机构提供下列资料：

（一）监管银行资料；

（二）开发建设项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

第十一条 监管机构与开发企业、监管银行在签订监管协议时，应当明确项目的重点监管资金标准，并根据重点监管资金标准确定该项目重点监管资金额度。

第十二条购房人所缴纳的新建商品房预售资金必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。

购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构应当将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。

第十三条开发企业应当将监管协议的主要内容在售楼场所进行公示，并告知购房人。

第十四条开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金，具体节点为：

（一）取得《商品房预售许可证》的，可以申请不超过重点监管资金30%的资金额度；

（二）对于规划设计总层数小于18 层（不含18层）的项目，建成层数达到规划设计总层数一半的，可以申请不超过重点监管资金50%的资金额度。对于规划设计总层数大于18 层（含18层）的项目，建成层数达到规划设计总层数1/3的，可以申请不超过重点监管资金40%的资金额度；建成层数达到规划设计总层数2/3 的，可以申请不超过重点监管资金60%的资金额度；

（三）主体封顶的，可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度；

（四）通过竣工验收的，可以申请不超过重点监管资金95%的资金额度；

（五）完成房地产初始登记的，解除监管。

按照上述工程进度和申请额度拨付重点监管资金后，监管账

户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。

第十五条对于被开发企业主管部门和相关业务银行确认为信誉良好的企业，根据企业的开发资质及母公司出资达到要求比例的，在取得预售许可证、建成层数达到规划设计总层数一半及主体封顶时分别提高重点监管资金10%至20%拨付比例。具体比例如下：

第十六条对于行业主管部门和相关业务银行认定为诚信等级的二级以上资质企业，可将重点监管资金的50％纳入监管，使用时根据工程形象进度按比例拨付。

第十七条 开发企业使用重点监管资金的，应当向监管机构提出申请，并按照监管节点分别提供材料：

（一）建成层数达到规划设计总层数一半（对于规划设计总层数大于18 层（含18 层）的项目，建成层数达到规划设计总层数1/3 和2/3）的，均应当提交开发企业和施工单位出具的证明材料；

（二）主体封顶的，应当提交主体（结构）验收证明；

（三）通过竣工验收的，应当提交《青岛市建设工程竣工验收备案证》。

第十八条 对于重点监管资金提高比例拨付的，应当向监管机构提出申请，并按要求提交材料：

（一）区城建局出具的信用良好证明；

（二）商业银行出具的资信证明；

（三）开发企业资质证书（复印件）；

第十九条 对于重点监管资金提高拨付比例的，由母公司出具担保函、与该项目公司关系证明（全资子公司或者占有的股份比例）以及母公司的开发资质证书。对于全资和占有股份50%及以上的，可认定项目公司资质等级等同于母公司资质等级。对于占有股份50%以下的（不含50%），按照母公司资质等级降一级认定。

第二十条 对于考核结果为诚信的企业，逢仲秋、春节传统节日可适当提高监管资金拨付额度，但必须具备如下条件：

（一）企业应按规定的要求及时将预售资金存到监管账户，且保证监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的2%；

（二）所拨付资金必须用于支付本项目的人工费、材料费；

（三）本项目工程为本年度开工的，建成层数需达到规划设计总层数的一半。本项目工程为前一年度开工的，必须达到主体封顶；

（四）本项目可售住房的持有量需达到预售许可数量的1/3以上。

第二十一条对于重点监管资金以外的资金，开发企业可以向监管机构提出申请，优先用于本项目开发或偿还本项目开发贷款。

第二十二条监管机构应当自受理开发企业用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核工作，对符合本办法规定条件且申请资金数额在相关监管节点额度控制范围内的，出具同意拨付证明，将预售资金拨付给开发企业。

第二十三条开发企业持同意拨付证明向监管银行申请使用新建商品房预售资金，监管银行应当按照监管协议的约定进行审核，对符合拨付条件的应当在2 个工作日内拨付；对不符合拨付条件的，应当向开发企业出具新建商品房预售资金不予拨付通知书。

开发企业对监管银行不予拨付新建商品房预售资金有异议的，由监管机构提出处理意见。

第二十四条监管银行应当按照监管协议中约定的方式，及时将监管专用账户的收支情况提供给监管机构。

第二十五条有关部门依法对监管专用账户的预售资金进行冻结和扣划的，监管银行有义务按照监管协议约定，向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件，以说明新建商品房预售资金及监管专用账户的性质，并当日书面告知监管机构。

第二十六条监管专用账户累计进账金额未达到重点监管资金，开发企业与购房人解除商品房预售合同的，从重点监管资金中退回相应购房款。监管账户累计进账金额超过重点监管资金，开发企业与购房人解除商品房预售合同的，由开发企业自行结算退款。

第二十七条开发企业办理项目房地产初始登记后，应向监管机构提交解除监管的申请和有关证明材料，监管机构审核通过后，应当通知监管银行，终止对监管专用账户资金的监管。

第二十八条监管机构应当对新建商品房预售资金的缴存、使用、拨付情况依法监督检查。

第二十九条开发企业有下列行为的，由监管机构责令其限期整改：

（一）未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的；

（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（三）提供虚假资料申请拨付预售资金的；

（四）未按规定进行商品房预售合同网上备案和登记，并私自收取房价款未存入监管专用账户的；

（五）未将新建商品房预售资金用于有关工程建设的。

整改期间由监管机构通知监管银行停止拨付新建商品房预

售资金，并停止该项目商品房预售合同网上备案和登记；同一项目分期开发的，停止该项目后期的商品房预售许可办理，并将其违法违规行为通过媒体对外公布。情节严重的，依法予以处罚。

第三十条 监管银行未按合作协议、监管协议约定收存、拨付、监管或擅自挪用新建商品房预售资金的，建议其上级主管部门责令改正。整改期间监管机构暂停与该银行签订新的监管协议。造成损失的，监管银行应当按照协议约定承担相应的法律责任。

第三十一条监管机构工作人员在新建商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法予以处理。

第三十二条本办法由区国土资源和房屋管理局负责解释。

第三十三条本办法自2016 年4 月1 日起施行，有效期至2019 年3月31日。本办法施行前已实施资金监管的项目，经开发企业申请，可以按本办法的规定执行。